Erstatning for skjulte feil og mangler ved boligkjøp
Fra 1.1.22 ble terskelen for at en kjøper kan få erstatning eller heve kjøpet senket betraktelig i forhold til tidligere rettspraksis. Nå kan selger bli erstatningspliktig for alle såkalte skader over kr 10.000, dersom det fastslås at det foreligger en såkalt mangel.
Men selve fundamentet for når det er grunnlag for å heve kjøpet ble ikke endret:
Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel. Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som kjøper ikke sett selv om vedkommende oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt. Det kan også gjelde skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må ha regnet med å få kunnskap om fra selger.
Dette er litt komplisert juss, men følgen av det er i alle fall at det følger med en såkalt Tilstandsrapport fra takstmann i så å si alle salg. Denne er til stor hjelp for å hjelpe selger med å gi mest mulig riktig informasjon om boligens tilstand.
Ved salg gjennom Hurtigbolig.no kan det hende at kjøper gir en kjøpsbekreftelse (Link til skjemaet) før Tilstandsrapporten foreligger. Det er da gitt mulighet til å ta følgende forbehold:
Det tas forbehold om at det ikke fremkommer vesentlige feil eller mangler i tilstandsrapporten, som selger ikke har opplyst om.
Jfr. Avhendingsloven § 3,7-3,8 og 3,1
Det som er viktig å merke seg er to ting:
- Det må være en feil eller mangel, ref. forklaring i innledningen over
- Feilen eller mangelen må være vesentlig, og den må minst ha en verdi på kr 10.000
før det vil være aktuelt å diskutere prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.
Selger kan ha gitt opplysningene på ulike måter, muntlig og på visningen, ikke nødvendigvis skriftlig. Og hvis kjøper åpenbart har hatt mulighet til å se de påpekte forhold på visning, og ikke merket seg dette, vil ansvaret påhvile kjøper gjennom kjøpers undersøkelsesplikt.
Det er en viss mulighet for at dette forbeholdet kan avstedkomme diskusjoner i etterkant og forhold som det umiddelbart ikke er så lett å skjære gjennom for ikke jurister.
Dersom du er selger og vil unngå dette, er det beste å ha tilstandsrapporten klar før eller samtidig som kjøperne i vår database får tilbud om å kjøpe boligen.
Det er ingenting i veien for at du kan legge ut boligen på ny eller forlenge annonsen hos Hurtigbolig.no etter at Tilstandsrapport foreligger, dersom den første kjøperen ønsker å trekke seg fordi han eller hun viser til forbeholdet om vesentlige avvik i Tilstandsrapporten. Det kan være en like bra og praktisk løsning sammenlignet med å stå hardt på at kjøper må gjennomføre handelen.