Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?
Dette ordet, som inntil 1.1.22 ikke ble brukt direkte i lovverket, er ikke en plikt du har overfor samfunnet, men overfor deg selv når du kjøper bolig. For ikke å kjøpe “katta i sekken” eller lide økonomisk tap.
Frem til 1.1.22 var det rettspraksis, avgjørelser i retten mellom selger og kjøper, om erstatning etter boligsalg.
Fra 1.1.22, ved endringer i Avhendingsloven, er denne plikten ført inn som en egen paragraf i loven. Noe som forsterker den ytterligere.
Det betyr at om du overser du denne plikten og tar lett på oppgaven med å undersøke eiendommen, både det skriftlige materialet og det fysiske, er det stor fare for at du kan bli økonomisk skadelidende dersom du overser noe.
Forhold du burde ha kjent til.
Loven som regulerer kjøp og salg av eiendom i Norge heter Avhendingsloven.
I § 3 – 10 “Synfaring og anna forundersøking” er det slått fast at kjøper ikke kan klage på forhold eller mangler som han eller hun “kjente eller måtte kjenne til da avtala vart inngått»
Det er forutsatt at kjøperen kjenner til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre dokumenter og informasjon som han eller hun har fått mulighet til å sette seg inn i.
Loven sier også at det ikke nytter å klage på forhold som selger eller takstmann i tilstandsrapport har oppfordret deg til å undersøke nærmere.
Her har vi den litt snirklete lovteksten som gjelder fra 1.1.22:
§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument
(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.
(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
Og – når blir avtalen om kjøp inngått mellom selger og kjøper?
Jo når selger har akseptert ditt bud på eiendommen. Derfor er det så viktig å undersøke boligen og alt salgsmaterialet før du gir bud eller tilbud om å kjøpe eiendommen.
Selger har en opplysningsplikt, som riktignok er blitt sterkere ved lovendringene fra 1.1.22. Men den vil ikke overstyre kjøpers plikt til å sjekke alle opplysninger og selve boligen. Dette har mange kjøpere fått erfare når de har reklamert i etterkant av kjøpet.
Undersøkelser etter overtakelse
Avhendingslovens § 4-9 gir kjøper instruks om å undersøke eiendommen så snart som mulig etter overtakelse og melde eventuelle reklamasjoner innen rimelig tid.
De fleste vil naturlig undersøke, eller oppdage forhold ved eiendommen når de tar den i bruk, så disse undersøkelsene faller naturlig for de fleste boligkjøpere.
Bedre føre var enn etter snar
Det som dessverre ikke faller så naturlig for alle er å sjekke boligen og salgsmaterialet nøye før de gir bud på boligen. Dermed står de i fare for å “kjøpe katta i sekken” eller overse viktige forhold som medfører problemer eller i verste fall anger senere. Det blir snakket mye om hvor lite alvorlig kjøperne tar undersøkelsesplikten. Men, moraliserende pekefingre fører aldri noe godt med seg. Det er ikke alltid så lett å få med seg alt som står i en salgsoppgave eller tilstandsrapport på egen hånd, og ofte med knappe tidsmarginer.
Tilbakemeldingene fra boligkjøpere tyder på at det å sjekke boligens tilstand, om den holder det den lover, er noe av det vanskeligste ved boligkjøpet.
Hva skal jeg se etter?
Hva med det som står med “liten skrift”?
Hvordan er tilstanden på det som takstmannen ikke har undersøkt?
Hva betyr det at rom i boligen ikke er godkjent?
er noen av spørsmålene de stiller seg.
De nye tilstandsrapportene utarbeidet i henhold til forskrifter til Avhendingsloven av 1.1.22, er mer detaljerte en tidligere. Det vil derfor være enklere å få svar på tilstanden på de enkelte bygningsdelene enn tidligere. Samtidig kan mer informasjon gjøre det komplisert å skille ut hva som er viktig og ikke når det gjelder fremtidige kostnader til vedlikehold på den aktuelle boligen.
Dersom du trenger hjelp til å tolke tilstandsrapporten og få svar på alle uavklarte spørsmål på en bolig du vil kjøpe, kan du få bistand av vår samarbeidspartner Boligdama – Trude Larsen. Hun er boligkjøpsrådgiver og har sjekket hundrevis av salgsoppgaver for kjøpere i boligmarkedet de siste 7 år.