Hva er riktig salgspris for en bolig?

Og hvem består markedet av?

Det må vel være alle de mulige boligkjøperne der ute.  Først og fremst folk som søker en bolig å bo i.  Men også investorer, store og små, som ønsker å investere langsiktig for utleie, eller mer kortsiktig for å oppgradere boligen og selge igjen til en høyere pris.

En selger vil normalt ikke ha preferanser i forhold type kjøper.

Det viktigste for selger er å få en best mulig pris.

Måten boligselgere får testet ut markedet på, har tradisjonelt vært å legge ut boligen for salg gjennom en eiendomsmegler, som gjennomfører en budrunde etter auksjonsprinsippet.  Det vil si at interessentene byr mot hverandre anonymt, og høyeste bud vinner.  Dette systemet funker, og budrunder og flinke meglere vil i mange tilfeller bidra til en god pris.

40% av salgene har kun en budgiver

Samtidig er nok betydningen av en heftig budrunde med en megler som drar budene oppover litt «hypet» opp, i mediene og av bransjen selv.  Veldig mange salg har kun en budgiver.  En undersøkelse fra Samfunnsøkonomisk analyse viser at dette utgjør 40% av salgene.  Ytterligere 30% har kun to budgivere. 

Er det kun en budgiver er det ikke lenger en auksjon, men en forhandlingssituasjon hvor selger og kjøper må bli enige om en passende pris. 

Dette betyr at en boligselger selv gjennom et tradisjonelt åpent salg via eiendomsmegler, ofte kan forvente at det ikke vil bli en særlig aktiv budrunde med mange budgivere.  Det vil selvfølgelig avhenge av det lokale markedet og markedssituasjonen på det aktuelle salgstidspunktet.

Alternative metoder for å forhandle pris

Med den digitale utvikling er det kommet alternative tilbud på markedet for salg og kjøp av bolig. Og dermed forhandlinger om salgspris. For eksempel ved at selger selv setter prisantydning og legger boligen ut i markedet.  Eller rett og slett selger boligen til et selskap til en fremforhandlet pris og garantert oppgjør.  En annen variant er plattformer hvor selger og kjøper bringes sammen, forhandler pris og gjennomfører salget sammen.  Uten megler, tradisjonelle visninger og budrunder. 

Fordelen med disse løsningene vil være en rask og mindre slitsom visnings- og salgsprosess og at selger sparer kostnader til megler.  Noen vil også se det som gunstig at selger og kjøper kommer mer i direkte kontakt med hverandre.

Risikoen ved å ikke selge på tradisjonelt vis, er at selger kan gå glipp av mulige budgivere og oppnå en lavere pris. 

Oppsiden for selger er at han eller hun sparer tid og meglerkostnader.  Forberedelser til et salg koster mye tid og krefter og selve visnings- og salgsperioden kan også være krevende.

Hvordan kan en selger (og kjøper) finne ut hva som er riktig markedspris?

Dersom vi tenker etter, har nok veldig mange boligselgere en viss tanke om hvor landet ligger.  De fleste som tenker på å selge har fulgt med på salgene i nabolaget eller hatt en megler innom for en verdivurdering.  Eller kanskje har de benyttet seg av en av de automatiske prisestimatene som finnes på nettet. Alternativt fått en gratis verdivurdering fra en lokal megler.

Den tekniske tilstanden og standarden på boligen må selvfølgelig telle med når salgsprisen fastsettes.   Det samme gjelder intern beliggenhet i et flerfamiliehus og byggefelt, etasje, utsikt og andre forhold som drar prisen opp eller ned.

Veldig mange boligeiere har en tendens til å tenke at deres bolig er ekstra mye verdt.  Fordi de er veldig glade i boligen sin og ofte har lagt ned mye energi og kjærlighet i den.  Uansett hvordan en selger velger å selge boligen sin, er det et generelt råd å unngå å gå sette et alt for høyt prisforlangende.  

Salg med for høy prisantydning blir raskt avslørt hvis boligen legges ut på finn.no.  Kjøperne følger nemlig med og er ganske prisbevisste.  Ser de at en bolig ligger for lenge, tenker de raskt at prisen er for høy.  Og den går den raskt ut på dato i deres hode, de vil da heller søker etter nye objekter som de mener er priset mer i tråd med markedet. 

En selger som legger boligen ut på en portal hvor selger og kjøper møtes og gjennomfører salg uten megler, vil spare meglerkostnader.  Dette er kjøperne i portalen muligens klar over og ønsker å få sin del av den «kaka». 

Kanskje er det fornuftig tankegang.  Til syvende og sist handler det jo om hvor mye selger sitter igjen med etter salget.